Sprzedaż zadłużonego mieszkania to proces, który wymaga szczególnej ostrożności i dokładnej analizy stanu prawnego nieruchomości. Niedopełnienie niezbędnych formalności i brak świadomości ryzyka może narazić nabywcę na poważne konsekwencje finansowe. Poznaj najczęstsze błędy i pułapki, które czyhają na kupujących zadłużone lokale mieszkalne, aby bezpiecznie przeprowadzić transakcję.
Brak weryfikacji stanu prawnego nieruchomości
Przed podjęciem decyzji o zakupie zadłużonego mieszkania, kluczowe jest dokładne sprawdzenie jego sytuacji prawnej. Podstawowym źródłem informacji jest księga wieczysta, która zawiera dane o właścicielu, obciążeniach i ewentualnych roszczeniach do lokalu. Zaniedbanie tego kroku może mieć poważne konsekwencje.
Księgi wieczyste są jawne i dostępne dla każdego. Można je przeglądać nieodpłatnie w internetowej Centralnej Bazie Danych Ksiąg Wieczystych lub uzyskać odpłatny odpis w sądzie (30 zł za odpis zwykły, 60 zł za odpis zupełny). Dokładna analiza wpisów pozwoli zidentyfikować ewentualne obciążenia i uniknąć przykrych niespodzianek po sfinalizowaniu transakcji.
Szczególną uwagę należy zwrócić na dział IV księgi wieczystej, gdzie wpisywane są hipoteki. To zabezpieczenia wierzytelności na nieruchomości, które mogą mieć formę hipoteki umownej lub przymusowej. Ich obecność oznacza, że mieszkanie stanowi zabezpieczenie cudzego długu, co rodzi określone ryzyko dla nabywcy.
Nieujawnione hipoteki w księdze wieczystej
Hipoteka co do zasady podlega ujawnieniu w księdze wieczystej. Zdarzają się jednak sytuacje, gdy wpis hipoteki nie został jeszcze dokonany, choć zobowiązanie istnieje. Taka sytuacja może dotyczyć np. hipoteki przymusowej ustanowionej przez sąd lub organ egzekucyjny, która oczekuje na wpis.
Brak wpisu nie oznacza, że mieszkanie jest wolne od obciążeń. Dlatego przed zakupem warto przeprowadzić pogłębioną analizę, zasięgając informacji również w innych źródłach jak np. rejestr dłużników czy wywiad środowiskowy. W razie jakichkolwiek wątpliwości, zasadne jest skorzystanie z pomocy profesjonalnego doradcy.
Roszczenia i ostrzeżenia wpisane w dziale III KW
Dział III księgi wieczystej zawiera informacje o ograniczonych prawach rzeczowych (np. służebności) oraz roszczeniach i ostrzeżeniach dotyczących nieruchomości. To istotna część, której nie można bagatelizować przy analizie stanu prawnego.
Wpisy w dziale III KW mogą ujawniać np. roszczenia najemców, użytkowników lub dożywotników lokalu, a także ostrzeżenia o toczących się postępowaniach sądowych i administracyjnych z udziałem nieruchomości. Obecność takich wzmianek powinna skłonić do szczegółowego wyjaśnienia ich treści i oszacowania ewentualnego ryzyka.
„W mojej praktyce zawodowej spotkałem się z przypadkiem, gdy nabywca zignorował wpis roszczenia o ustanowienie służebności drogi koniecznej na kupowanej działce. Niestety, krótko po transakcji sąsiad wywalczył prawo do korzystania ze spornej drogi, co istotnie ograniczyło możliwości zagospodarowania terenu przez nowego właściciela.” – Tomasz Kieślowski, radca prawny.
Nieświadomość ryzyka i odpowiedzialności nabywcy
Kupując mieszkanie obciążone hipoteką, nabywca musi liczyć się z przejęciem części zobowiązań zbywcy. Nieświadomość zakresu tej odpowiedzialności to częsty błąd popełniany przez kupujących. Warto poznać podstawowe zasady, aby uniknąć przykrych konsekwencji.
Co do zasady, nabywca zadłużonej nieruchomości nie przejmuje osobistych długów zbywcy niezwiązanych z lokalem, np. z tytułu niespłaconych kredytów, alimentów czy mandatów. Inaczej jest jednak w przypadku hipoteki, która obciąża sam lokal, niezależnie od tego czyją staje się własnością.
Odpowiedzialność za hipotekę do jej wysokości
Zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z obciążonej nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością. Oznacza to, że nabywca z mocy prawa przejmuje odpowiedzialność za dług hipoteczny ciążący na lokalu.
Co istotne, odpowiedzialność ta jest ograniczona do wysokości hipoteki ujawnionej w księdze wieczystej. Jeśli dług przekracza wartość mieszkania, wierzyciel nie będzie mógł żądać od nabywcy pokrycia brakującej kwoty z jego majątku osobistego. Ryzyko ogranicza się więc do utraty nieruchomości.
Gdy kupowałem swoje pierwsze mieszkanie, świadomie zdecydowałem się na lokal z niedużą hipoteką. Kwota długu stanowiła ok. 20% ceny i uwzględniłem ją, negocjując warunki transakcji. Spłaciłem to zobowiązanie w ratach, zgodnie z pierwotną umową kredytową zbywcy. Obyło się bez niespodzianek, ale wiem, że mogło być różnie. Dziś radzę początkującym, by dokładnie przeanalizowali ryzyko i w razie wątpliwości szukali innej nieruchomości.
Brak odpowiedzialności za inne zobowiązania zbywcy
Poza hipoteką, nabywca nie odpowiada za żadne inne długi osobiste zbywcy. Dotyczy to np. zaległości z tytułu czynszu, opłat eksploatacyjnych, rachunków za media czy zobowiązań kredytowych, które nie były zabezpieczone hipoteką na sprzedawanym lokalu.
Wyjątkiem są jedynie długi związane z nieruchomością powstałe po dniu jej nabycia. Za te zobowiązania, np. bieżące opłaty czynszowe czy rachunki, odpowiada już nowy właściciel. Dlatego tak ważne jest precyzyjne rozliczenie wszelkich kosztów na dzień sprzedaży – może w tym pomóc firma od skupu mieszkań Częstochowa.
Niedopełnienie formalności przed sprzedażą
Przygotowanie mieszkania do sprzedaży to nie tylko kwestie techniczne jak remont czy sprzątanie. To przede wszystkim dopełnienie szeregu formalności, których zaniedbanie może rodzić poważne problemy dla nabywcy. Oto najczęstsze niedociągnięcia, na które należy uczulić zbywcę.
Brak rozliczenia i odczytów liczników mediów
Dokonanie odczytów liczników i rozliczenie mediów na dzień wydania nieruchomości to obowiązek sprzedającego. Chodzi m.in. o liczniki energii elektrycznej, gazu, wody i centralnego ogrzewania. Zaniedbanie tej czynności grozi przeniesieniem obowiązku zapłaty na nabywcę.
Strony powinny wspólnie spisać odczyty i potwierdzić je podpisami. Dobrą praktyką jest też wykonanie zdjęć liczników z widocznym stanem. Na tej podstawie zbywca powinien uregulować wszystkie rachunki i przedstawić dowody zapłaty. Dopiero wtedy lokal może być przekazany nowemu właścicielowi.
Niewyjaśniona sytuacja najemców i brak wypowiedzenia umów
Jeśli sprzedawane mieszkanie jest przedmiotem umów najmu, zbywca powinien je wypowiedzieć i doprowadzić do opróżnienia lokalu. Alternatywnie strony mogą uzgodnić cesję umowy na nabywcę, ale musi się on na to wyraźnie zgodzić.
Niedopełnienie tych formalności może rodzić ryzyko, że nabywca stanie przed faktem istnienia stosunku najmu, o którym nie wiedział. Będzie wówczas związany umową na dotychczasowych warunkach, bez możliwości jej rozwiązania przed terminem. Taka sytuacja oznacza poważne ograniczenie własności.
| Rodzaj umowy | Okres wypowiedzenia | Przyczyny wypowiedzenia |
| Najem na czas oznaczony | Brak możliwości wcześniejszego wypowiedzenia | Nie dotyczy |
| Najem na czas nieoznaczony | 1 miesiąc | Nie jest wymagane podanie przyczyny |
| Najem okazjonalny | Zgodnie z umową, nie dłużej niż 3 miesiące | Nie jest wymagane podanie przyczyny |
Ryzyko egzekucji komorniczej z nieruchomości
Jednym z największych zagrożeń związanych z zakupem zadłużonego mieszkania jest ryzyko wszczęcia egzekucji komorniczej. Jeśli zbywca zalega ze spłatą kredytu hipotecznego lub innych zobowiązań, wierzyciel może skierować do sądu wniosek o sprzedaż lokalu w drodze licytacji komorniczej.
Taka sytuacja oznacza poważne problemy dla nabywcy. Po pierwsze, musi liczyć się z koniecznością dopłaty do ceny uzyskanej z licytacji, jeśli nie pokryje ona całego długu. Po drugie, grozi mu eksmisja, gdyż w wyniku licytacji traci prawo własności do lokalu.
Wszczęta egzekucja i wpis ostrzeżenia w dziale III KW
O wszczęciu egzekucji komorniczej informuje wpis ostrzeżenia w dziale III księgi wieczystej. Taki wpis jest sygnałem, że toczy się postępowanie zmierzające do przymusowej sprzedaży nieruchomości (np. przez https://skup-mieszkan.pl/skup-mieszkan-radom/. Jego obecność powinna skłonić do rezygnacji z zakupu obciążonego lokalu.
Niestety, czasem zdarza się, że komornik nie dopełnia obowiązku wpisu i prowadzi egzekucję „w cieniu”. Taka sytuacja jest wysoce niepożądana, gdyż może wprowadzić nabywcę w błąd co do rzeczywistego stanu prawnego. Dlatego tak ważne jest, by oprócz księgi wieczystej, sprawdzić też inne rejestry zadłużenia.
Prawa wierzyciela hipotecznego do żądania sprzedaży
Wierzyciel hipoteczny ma prawo żądać zaspokojenia swojej należności z obciążonej nieruchomości. Realizuje je poprzez wniosek o wszczęcie egzekucji i sprzedaż lokalu w drodze licytacji. To tzw. ius vendendi, czyli uprawnienie do rozporządzania rzeczą celem uzyskania zapłaty.
Co ważne, zmiana właściciela mieszkania w trakcie egzekucji nie wpływa na jej bieg. Nabywca musi liczyć się z tym, że postępowanie będzie kontynuowane z jego udziałem. Dlatego kupno lokalu po wpisie ostrzeżenia w dziale III KW jest wysoce ryzykowne i winno być poprzedzone analizą stanu sprawy.
„Jeden z moich klientów zdecydował się na zakup mieszkania, mimo wpisu w dziale III KW. Liczył, że zdąży spłacić dług i zatrzymać nieruchomość. Niestety, nie docenił determinacji wierzyciela. Komornik sprawnie przeprowadził licytację, a mój klient stracił i mieszkanie, i pieniądze wpłacone zbywcy. Dziś ost rzegam przed lekkomyślnością w takich sprawach, bo konsekwencje są nieodwracalne.” – Alina Nowak, adwokat serwisu „skup nieruchomości Radom„
